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Sanieren oder neu bauen

August 10, 2022

Die Frage, ob ein bestehendes Gebäude saniert werden sollte, oder ob an gleicher Stelle ein Neubau entstehen soll, beschäftigt eine Vielzahl von Altbaubesitzern. Beide Optionen haben ihre spezifischen Vorzüge:

Vorteile der Bausanierung

Die Bestandsimmobilie kann während der Sanierarbeiten meist (etwas eingeschränkt) bewohnt bleiben
Bausanierungen können in Phasen durchgeführt werden
Charme bleibt erhalten
Geringerer Planungs- und Genehmigungsaufwand
Baubestand unterliegt nicht den aktuellen (oftmals unvorteilhaften) Bebauungsplänen und Auflagen (z.B. Grundstücksgrenzen, Bauhöhe, Nutzung).
Altbausanierung ist klimafreundlicher als Neubau, da deutlich weniger Ressourcen erforderlich sind als bei einem Neubau
Staatlichen Förderprogramme von KfW oder BAFA erhöhen zusätzlich den Anreiz zur Sanierung

Vorteile des Neubaus

Kann vollständig nach eigenen Bedürfnissen und Ideen (innerhalb der Bebauungspläne) gestaltet werden
Alle Bestandteile sind auf dem Stand der Technik
Altbauten haben oftmals keine Unterkellerung, was nur mit erheblichem Aufwand nachträglich gewährleistet werden kann
Anfangs niedrigere Instandhaltungskosten

Aus technischer Sicht lassen sich fast alle Wünsche auch in einem Altbau realisieren. So kann, entgegen der weit verbreiteten Annahme, der Passivhaus-Standard auch bei Altbauten umgesetzt werden.

Schwere, verdeckte Schäden in der Bausubstanz oder dem Tragwerk, hohe energetische und architektonische Wünsche, nachträgliche Unterkellerungen und Raumdeckenerhöhungen, sowie nachträgliche Minimierung hoher Schadstoffbelastungen sind mit erheblichem Aufwand verbunden und können schnell einen Neubau attraktiver machen.

Laut der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. rechnet sich der Abriss und Neubau aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten nur bei rund 12 Prozent aller Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland.

Wir haben aus den uns verfügbaren Daten die Kosten von Bausanierungen näher analysiert und mit denen ähnlich dimensionierter Neubauten verglichen. Die folgende Tabelle betrachtet die Einheitspreise in der Bausanierung:

Gewerke	Einheitspreise Sanierung vs Neubau
Abbrucharbeiten	leicht höher
Tragwerk (Beton, Mauerwerk)	leicht höher
Ausbau (Trockenbau)	gleich
Stuck und Malerarbeiten	erheblich höher
Fassade/Dämmung	erheblich höher
Dach	leicht höher
Heizung/Sanitär	leicht höher
Elektroarbeiten	leicht höher
Bäder	leicht höher
Fenster/Türen/Treppen	erheblich höher
Böden	leicht höher
Garten	gleich

(Diese Tabelle basiert auf Referenzwerten)

Auf Basis von Einheitspreisen sind Sanierungskosten fast durchwegs teurer als die im Neubau. Dies liegt daran, dass teilweise andere Methoden eingesetzt werden müssen, dass Zugang geschaffen werden muss, und, dass die Mengen häufig geringer sind als beim Neubau. Außerdem kann bei der Sanierung kaum schweres Gerät eingesetzt werden.

Bei der ganzheitlichen Betrachtung in Abhängigkeit der Mengen, ergibt sich ein völlig anderes Bild. Aus Vergleichbarkeitsgründen werden hier nur Sanierungsvorhaben herangezogen, welche das Upgrade der vorhandenen Bausubstanz inklusive Fassaden- und Untersparrendämmung, sowie dem Umbau der vorhandenen Räumlichkeiten beinhalten. Kosten für An- oder Umbau, wie auch emissionsarme oder ökologische Sanierungen sind nicht einbezogen.

Gewerke	Komplettsanierung (Kosten in % von Neubbaukosten)
Planung, Genehmigungen	19,3%
Haushauptanschlüsse	0,0%
Abbrucharbeiten	36,8%
Tragwerk (Beton, Mauerwerk)	17,1%
Ausbau (Trockenbau)	196,4%
Stuck und Malerarbeiten	108,6%
Fassade/Dämmung	123,2%
Dach	75,6%
Heizung/Sanitär	98,7%
Elektroarbeiten	84,3%
Bäder	112,6%
Fenster/Türen/Treppen	121,4%
Böden	109,7%
Garten	100,0%
Gesamt	71,2%

(Diese Tabelle basiert auf Referenzwerten; tatsächliche Kosten sind projektbezogen und können variieren; Es wurden keine staatlichen Förderprogramme bei dieser Analyse berücksichtigt.)

Auf Basis unserer Daten, werden für die Sanierung eines Altbaus auf das Niveau eines vergleichbar dimensionierten Neubaus nur 71% der Kosten dieses Neubaus fällig. Staatliche Förderprogramme wurden hierbei noch nicht berücksichtigt, welche zu weiterer Kostenreduzierung der Sanierung beitragen.

Generell ist eine Sanierung oft kostengünstiger als ein Neubau. Als Faustregel gilt: Wenn die Gesamtsanierkosten 75% der Kosten für einen Neubau (inkl. Abbruch) an gleicher Stelle überschreiten, sollte der Neubau vorgezogen werden.

Bevor Sie sich zwischen Neubau und Sanierung entscheiden, sollten Sie den Rat eines Sachverständigen einholen, sowie rechtliche Grundlagen klären.