Die Frage, ob ein bestehendes Gebäude saniert werden sollte, oder ob an gleicher Stelle ein Neubau entstehen soll, beschäftigt eine Vielzahl von Altbaubesitzern. Beide Optionen haben ihre spezifischen Vorzüge:

Vorteile der Bausanierung

  • Die Bestandsimmobilie kann während der Sanierarbeiten meist (etwas eingeschränkt) bewohnt bleiben
  • Bausanierungen können in Phasen durchgeführt werden
  • Charme bleibt erhalten
  • Geringerer Planungs- und Genehmigungsaufwand
  • Baubestand unterliegt nicht den aktuellen (oftmals unvorteilhaften) Bebauungsplänen und Auflagen (z.B. Grundstücksgrenzen, Bauhöhe, Nutzung).
  • Altbausanierung ist klimafreundlicher als Neubau, da deutlich weniger Ressourcen erforderlich sind als bei einem Neubau
  • Staatlichen Förderprogramme von KfW oder BAFA erhöhen zusätzlich den Anreiz zur Sanierung

Vorteile des Neubaus

  • Kann vollständig nach eigenen Bedürfnissen und Ideen (innerhalb der Bebauungspläne) gestaltet werden
  • Alle Bestandteile sind auf dem Stand der Technik
  • Altbauten haben oftmals keine Unterkellerung, was nur mit erheblichem Aufwand nachträglich gewährleistet werden kann
  • Anfangs niedrigere Instandhaltungskosten

 

 

 

 

 

Aus technischer Sicht lassen sich fast alle Wünsche auch in einem Altbau realisieren. So kann, entgegen der weit verbreiteten Annahme, der Passivhaus-Standard auch bei Altbauten umgesetzt werden.

Schwere, verdeckte Schäden in der Bausubstanz oder dem Tragwerk, hohe energetische und architektonische Wünsche, nachträgliche Unterkellerungen und Raumdeckenerhöhungen, sowie nachträgliche Minimierung hoher Schadstoffbelastungen sind mit erheblichem Aufwand verbunden und können schnell einen Neubau attraktiver machen.

Laut der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. rechnet sich der Abriss und Neubau aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten nur bei rund 12 Prozent aller Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland.

Wir haben aus den uns verfügbaren Daten die Kosten von Bausanierungen näher analysiert und mit denen ähnlich dimensionierter Neubauten verglichen. Die folgende Tabelle betrachtet die Einheitspreise in der Bausanierung:

Gewerke

Einheitspreise Sanierung verglichen mit Neubau

Abbrucharbeiten leicht höher
Tragwerk (Beton, Mauerwerk) leicht höher
Ausbau (Trockenbau) gleich
Stuck und Malerarbeiten erheblich höher
Fassade/Dämmung erheblich höher
Dach leicht höher
Heizung/Sanitär leicht höher
Elektroarbeiten leicht höher
Bäder leicht höher
Fenster/Türen/Treppen erheblich höher
Böden leicht höher
Garten gleich

(Diese Tabelle basiert auf Referenzwerten)

Auf Basis von Einheitspreisen sind Sanierungskosten fast durchwegs teurer als die im Neubau. Dies liegt daran, dass teilweise andere Methoden eingesetzt werden müssen, dass Zugang geschaffen werden muss, und, dass die Mengen häufig geringer sind als beim Neubau. Außerdem kann bei der Sanierung kaum schweres Gerät eingesetzt werden.

Bei der ganzheitlichen Betrachtung in Abhängigkeit der Mengen, ergibt sich ein völlig anderes Bild. Aus Vergleichbarkeitsgründen werden hier nur Sanierungsvorhaben herangezogen, welche das Upgrade der vorhandenen Bausubstanz inklusive Fassaden- und Untersparrendämmung, sowie dem Umbau der vorhandenen Räumlichkeiten beinhalten. Kosten für An- oder Umbau, wie auch emissionsarme oder ökologische Sanierungen sind nicht einbezogen.

Gewerke

Komplettsanierung
(Kosten in % von Neubbaukosten)

Planung, Genehmigungen 18,7%
Haushauptanschlüsse 0,0%
Abbrucharbeiten 31,2%
Tragwerk (Beton, Mauerwerk) 12,3%
Ausbau (Trockenbau) 243,7%
Stuck und Malerarbeiten 109,1%
Fassade/Dämmung 120,6%
Dach 73,6%
Heizung/Sanitär 92,3%
Elektroarbeiten 79,6%
Bäder 113,2%
Fenster/Türen/Treppen 116,3%
Böden 108,4%
Garten 100,0%

Gesamt

66,8%

(Diese Tabelle basiert auf Referenzwerten; tatsächliche Kosten sind projektbezogen und können variieren; Es wurden keine staatlichen Förderprogramme bei dieser Analyse berücksichtigt.)

Auf Basis unserer Daten, werden für die Sanierung eines Altbaus auf das Niveau eines vergleichbar dimensionierten Neubaus nur knapp 67% der Kosten dieses Neubaus fällig. Staatliche Förderprogramme wurden hierbei noch nicht berücksichtigt, welche zu weiterer Kostenreduzierung der Sanierung beitragen.

Generell ist eine Sanierung meist kostengünstiger als ein Neubau. Aber eben nicht immer. Als Faustregel gilt: Wenn die Gesamtsanierkosten 75% der Kosten für einen Neubau (inkl. Abbruch) überschreiten, sollte der Neubau vorgezogen werden.

Bevor Sie sich zwischen Neubau und Sanierung entscheiden, sollten Sie den Rat eines Sachverständigen einholen, sowie rechtliche Grundlagen klären.

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