Sie planen seit Jahren Ihr Eigenheim in Schuss zu bringen und gehen das Projekt nun endlich an. Da Sie sich mit der Materie bereits lange auseinandergesetzt haben, wissen Sie welche Tätigkeiten Sie selbst durchführen und welche Sie an Handwerker vergeben wollen.

Voller Elan und Euphorie folgen Sie dem Do-it-yourself-Ansatz um Ihr Projekt in Angriff zu nehmen. Dank einfach verfügbarer Informationen haben Sie sich ein Basiswissen aus Materialien, Methoden und benötigter Werkzeuge angeeignet und bereits eine Liste an potenziellen Handwerksunternehmen für nicht selbst durchgeführte Arbeiten erstellt.

Sie sind davon überzeugt, dass Sie erfolgreich Ihre komplexe Bausanierung einschließlich Abbrucharbeiten, Maurerarbeiten, Bodenverlegung, Türen- und Fensteraustausch managen können – was früher nur professionellen Unternehmen und Spezialisten vorbehalten war. Den Umbau selbst zu machen, oder zumindest selbst zu managen spart Ihnen voraussichtlich viel Geld.

Aber erstreckt sich der Do-it-yourself-Ansatz tatsächlich auch darauf, als Ihr eigener Generalunternehmer zu fungieren? Eine der komplexesten Aufgaben beim Umbau von Eigenheimen überhaupt? Das Managen eines großen Umbau- oder Bausanierungsprojekts umfasst viele technische, rechtliche und betriebswirtschaftliche Komponenten. Es ist hilfreich, vielleicht sogar nötig, alle Aspekte des Vorhabens zu kennen, bevor Sie mit dieser Aufgabe fortfahren.

So mancher Eigenheimbesitzer ist beim Versuch selbst das Projektmanagement zu übernehmen kläglich gescheitert, um heute solche Arbeiten nie wieder selbst in Angriff zu nehmen.

Kosten für Projektmanagement

Auf den ersten Blick kann die Ersparnis, die Sie als Ihr eigener Projektmanager erlangen können, geradezu umwerfend sein.

Architektur- und Ingenieurbüros setzen für Projektmanagement in privaten Sanierungsprojekten abhängig von der Komplexität ein typisches Honorar von 8 bis zu 20% der Baukosten an. Ein Generalunternehmer arbeitet mit ähnlichen Werten, kann diese jedoch durch seine Konditionen bei Materialeinkauf und Nachunternehmern teilweise aufrechnen.

Warum kostet das Projektmanagement so viel?

Es sieht nur so aus, als würden Projektmanager nichts weiter tun, als die Handwerker einzuplanen. Selbst wenn dies zutreffen würde, wäre ihre Erfahrung bei der Planung und (fachlichen) Überwachung von Arbeitnehmern und Nachunternehmern von unschätzbarem Wert.

Das Projektmanagement umfasst, unabhängig von der Projektgröße, die Initiierung, Planung, Ausführung, Überwachung und Steuerung, und den Abschluss. Hinzu kommen die Wissensgebiete Integrationsmanagement, Inhalts- und Umfangsmanagement, Terminmanagement, Kostenmanagement, Qualitätsmanagement, Ressourcenmanagement, Kommunikationsmanagement, Stakeholder-Management, Risikomanagement und Beschaffungsmanagement. All diese Faktoren müssen während des gesamten Projekts „jongliert“ werden.

Was sich so aufgeblasen liest, sind in der Praxis alle Aspekte die nötig sind, um ein Projekt systematisch, transparent, vorausschauend und schließlich erfolgreich zu managen.

Fachliche Erfahrungen in der Bausanierung

Zusätzlich verfügen auf die Bausanierung spezialisierte Projektmanager über einen Erfahrungsschatz, der oft nur schwer zu gewinnen ist. Während bei Neubauten Materialien und Methoden vorgegeben sind, muss bei der Bausanierung immer zuerst der Bestand analysiert werden, um passende Materialien und Methoden festzulegen. Bauteile in Neubauten sind weitgehend standardisiert und fertig bemaßt. In Altbauten kommen jedoch überwiegend auf Maß gefertigte Bauteile zum Einsatz. Überraschungen, welche fachgerechte Änderungen und Anpassungen erfordern sind in der Bausanierung eher üblich.

Die jahrelange oder jahrzehntelange Erfahrung hierzu ist bei der Beauftragung eines spezialisierten Generalbauunternehmens, wie die Herzog Bau GmbH, inklusive.

Quellen für Nachunternehmer und Material

Mit der Erfahrung kommen professionelle Verbindungen. Erfahrene Generalunternehmer arbeiten in einem sozialen und professionellen Netzwerk, von dem Sie, als Laie, ausgeschlossen sind.

Eine umfangreiche Nachunternehmerliste von Maurern, Schreinern, Elektrikern, Heizungsinstallateuren, Landschaftsgärtnern und Fliesenlegern etc. ist mehr wert, als Sie sich vorstellen können.

Wenn Sie als Hausbesitzer einen Handwerker aufsuchen, stellen Sie möglicherweise fest, dass er Ihnen keinen zeitnahen Termin geben kann. Ein etablierter Generalunternehmer, der denselben Handwerker kontaktiert, kann diesen oftmals schnell zum Einsatz gewinnen.

Bauunternehmer und Handwerker sprechen dieselbe Sprache, sie sehen sich möglicherweise mehrmals im Monat und viele haben sehr freundschaftliche Beziehungen aufgebaut. Ein Generalunternehmer kann Zugeständnisse und Vergünstigungen vom Handwerker erhalten, die Hausbesitzer nicht direkt erhalten.

Hinzu kommt, das die bei Generalunternehmen ständig eingesetzten Nachunternehmer sich über mehrere Projekte zu funktionierenden Teams eingespielt haben und somit ein geordnetes Zusammenspiel der einzelnen Gewerke ergeben – eine Performance, die bei neu zusammengewürfelten Teams nicht auf Anhieb klappt.

Der Generalunternehmer verfügt normalerweise auch über Quellen für wirtschaftlichere Baumaterialien und Geräte, die Ihnen nicht zur Verfügung stehen. Die fachgerechte Entsorgung von Abbruchmaterialien wird in der Regel auch vom Generalunternehmer übernommen.

Abschluss und Prüfung von Vereinbarungen

Bausanierungsprojekte sind mühsam und können die Familie, die Beziehung und die eigenen Nerven enorm belasten. Ein Vorteil des Projektmanagers besteht darin, dass Sie von einigen der unangenehmsten Aspekte des Umbaus Ihres Hauses isoliert bleiben: Das Verhandeln von umfassenden Nachunternehmer- und Materialliefervereinbarungen.

Alle einzelnen Subunternehmer als Eigenheimbesitzer selbst zu verwalten ist keine leichte Aufgabe. Einen Baufachmann mit Qualitätsproblemen oder Planungsargumenten zu konfrontieren noch schwieriger.

Ein renommierter Generalunternehmer hat Rahmenverträge mit verschiedenen Handwerkern und Lieferanten verhandelt und abgeschlossen, welche er nur noch auf Projektbasis abruft. Er trägt die Projektverantwortung auch Ihnen gegenüber und scheut deshalb auch nicht die erforderlichen Konfrontationen mit seinen Subunternehmern.

Kontrolle von Nachunternehmern

Sind Sie der Ansicht, dass Sie als Laie Facharbeiter auf technisch korrekte und qualitativ hochwertige Arbeitsdurchführung prüfen können?

Ein Generalunternehmer kontrolliert und leitet seine Nachunternehmer und übernimmt am Ende die Gesamtverantwortung.

Zeitmanagement

Jedes Projekt, egal wie groß oder klein, kann nervenaufreibend werden, sobald Sie ihm eine zeitliche Beschränkung auferlegen.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Sanierungsprojekt, das von einem guten Generalunternehmer in nur wenigen Wochen abgeschlossen werden kann, sich auf viele Monate erstreckt, wenn ein Hausbesitzer versucht, das Projekt selbst zu managen.

Ein Generalunternehmer ist routiniert und motiviert seine Aufgaben schnell zu erledigen. Je mehr Zeit er für Ihre Arbeit aufwendet, desto weniger Zeit wird er für andere Projekte haben. Generalunternehmer benötigen eine hohe Auslastung, um nicht nur Geld für sich selbst zu verdienen, sondern auch um ihre Arbeitnehmer und Subunternehmer zu bezahlen

Fazit

Wenn Sie als Projektmanager an Ihrem Umbau- oder Sanierungsprojekt fungieren, können Sie möglicherweise Zehntausende von Euros sparen. Diese Einsparungen sind jedoch mit erheblichem Stress, Aufwand und hohem Risiko verbunden. Die Risiken erstrecken sich über Termine, die geforderte Qualität und Kosten, wobei nicht selten Folgekosten in beträchtlicher Höhe entstehen können, wenn z.B. der Projektumfang nicht exakt bestimmt und geliefert wurde, oder qualitative Mängel langwierige Ausbesserungen nach sich ziehen.

Übernehmen Sie die Rolle als Projektmanager nur, wenn Sie sich Ihrer Fähigkeiten sicher sind und die Vor- und Nachteile sorgfältig abgewogen haben.

Als Laie sollten Sie nicht versuchen das Projektmanagement bei größeren Umbaumaßnahmen selbst zu übernehmen. Ein Umbau, inklusive Abriss, Mauerarbeiten, Elektro- und Heizungsinstallation, Fenster, Türen und Bodenlegearbeiten, ist mindestens so kompliziert wie der Bau eines ganzen Hauses. Nur wenige Hausbesitzer sind der Aufgabe gewachsen. Im Gegensatz dazu ist die Renovierung eines einzelnen Zimmers ein viel besseres Projekt, zum Test und Aufbau der eigenen Kompetenzen im Bauprojektmanagement.

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